Stichwort: Mietwohnraumrecht

I.              Sachverhalt / Problemlösung

Die Frage, ob eine Mieterhöhung oder Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt ist, ist nicht immer ganz leicht zu beantworten. Können die Parteien sich nicht einigen, müssen ggf. die Gerichte über die Berechtigung entscheiden. Anders als bei anderen Forderungen hat der Vermieter aber unter Umständen ein Druckmittel in der Hand, das den Mieter veranlassen könnte, einer Mieterhöhung zuzustimmen, nämlich die Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Um hier dem Mieter insbesondere nach einem längeren Klageverfahren über die Berechtigung der Mieterhöhung eine Möglichkeit zu geben, die Rückstände zu bezahlen, ohne sich des Risikos der Kündigung auszusetzen, hat der Gesetzgeber § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB geschaffen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Strittig ist, ob die Vorschrift auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnungsbau gilt.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat in seiner Entscheidung vom 09.05.2012, Az.: VIII ZR 327/11, die Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB abgelehnt. Er hat anhand einer historischen und teleologischen Auslegung der Vorschrift nachgewiesen, dass es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt und deshalb eine Analogie ausscheidet. Nach Ansicht des BGH handelt es sich bei der Vorschrift um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift.

II.            Entscheidung

Die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB will vor allem den Mieter schützen, der nach einem eventuell jahrelangen Prozess – für ihn natürlich völlig unerwartet – zur Zustimmung verurteilt wird und dann plötzlichen rückwirkend Mieten in einer Höhe schuldet, die eine Mieterhöhung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ermöglicht.

III.           Praxistipp

Das bedeutet nicht, dass die Erhöhung der Kostenmiete gar nicht überprüft wird. Sie wird jetzt im Räumungsprozess überprüft. Der Vermieter muss die Höhe des Mietrückstandes darlegen und beweisen. Dazu gehört auch die Berechtigung der Mieterhöhung. Für den Mieter bedeutet das im Übrigen nicht, dass er gänzlich schutzlos ist. Er muss ja nicht nur im Rückstand sein, sondern in Verzug. Das setzt bekanntlich Verschulden voraus. Er kann darlegen, dass er ohne Verschulden an der Entrichtung der Miete gehindert war, um das Kündigungsrecht des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB auszuschließen, BGH, Urt. v. 11.04.2012 – XII ZR 48/10. Ein Verschulden des Mieters kann ausgeschlossen sein, wenn er sich in einem schuldlosen Irrtum über das Bestehen oder den Umfang seiner Zahlungspflicht befindet, BGH, Urt. v. 11.04.2012 – XII ZR 48/10.