Zwischen einem Vermieter und einem Mieter kann formularmäßig die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum nicht ausgeschlossen werden, wenn der Kündigungs-ausschluss einen Zeitraum von mehr als vier Jahren überschreitet.

Beginn der Frist

Gemessen wird dieser Zeitpunkt vom Abschluss des Vertrages bis zu diesem Zeitpunkt, an dem der Mieter die Möglichkeit hat, diesen Vertrag erstmalig zu kündigen.

Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof hat in seiner jüngsten Entscheidung vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 dies damit begründet, dass es sich um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters handelt, falls ihm diese Bestimmung mittels einer allgemeinen Geschäftsbedingung vorgelegt worden ist. Entscheidend ist, dass nach § 307 Abs.  1 S. 1 BGB, diese Klausel unwirksam ist, dass sie den Mieter nach den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Für Staffelmietverträge regelt § 557a Abs. 3 BGB den zulässigen Kündigungsausschluss bis zu einer maximalen Frist von vier Jahren, so dass die Kündigung jedenfalls nach Ablauf dieser Frist von vier Jahren zulässig sein muss. Jede längere Frist, die formularmäßig vereinbart worden ist benachteiligt daher den Mieter.