Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB hat der Vermieter, falls dies im Mietvertrag vereinbart worden ist, die Betriebskosten spätestens bis zum Ende des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Probleme kann es immer wieder bei der Minderung der Mietsache geben, da sich diese, falls es gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete bezieht.

Der konkrete Betrag der Minderung kann dann erst festgestellt werden, nachdem die Betriebskostenabrechnung vorliegt, so dass zumindest bis zu diesem späten Termin Unsicherheit über die Ansprüche des Vermieters bestehen oder der Mieter weiß nicht, ob er vom Vermieter noch eine Forderung verlangen kann, nachdem festgestellt worden ist, dass die Vorauszahlung zu hoch war.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in seinem Urteil vom 13. 04.2011, Az. VIII ZR 223/10, sich mit diesen Fragen auseinandergesetzt.

Das Gericht hat zunächst einmal festgestellt, dass die Bemessungsgrundlage der Mietminderung nach § 536 BGB, die im Mietvertrag vereinbarte Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten, ist, unabhängig von der Tatsache, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorausleistung geschuldet werden.

Ausgehend von diesem richtigen Gedanken, richtet sich dann der konkrete Betrag der Minderung, soweit dies natürlich gerechtfertigt ist, auf die Miete einschließlich der Betriebskosten und eine konkrete Berechnung der Minderung kann erst dann erfolgen, nachdem eine Abrechnung vorliegt. Erst dann ist der Vermieter, aber auch der Mieter, in der Lage, zu erkennen, ob noch eine Nach- oder eine Rückzahlung notwendig ist.

Der Gegenansicht ist nicht zu folgen, die davon ausgeht das ein monatlicher Minderungsbetrag in entsprechender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB nur auf die Nettomiete anzurechnen sei und nicht auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung.

Es handelt sich insoweit allerdings nur um ein Scheinproblem, da die unterschiedlichen Ansichten rechnerisch zum gleichen Ergebnis führen.

Lediglich bei der Abrechnung ist es einfacher, die Betriebskosten völlig unabhängig von der Mietminderung zu berechnen. Die Praktikabilität führt dann dazu, dass der Vermieter die Betriebskosten völlig separat von der konkreten Mietminderung gerechnet, so dass im konkreten Fall kein juristisches Problem vorliegt, sondern die unterschiedliche Handhabung kann aus Übersichtsgründen durchaus herangezogen werden.

Im Ergebnis ändert sich durch das andere Verfahren nichts, denn der Mieter hat die Betriebskosten zu bezahlen und kann die Miete entsprechend der möglichen Minderung herabsetzen.