Die Beklagten sind seit 2006 je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung und eines Stellplatzes. Im Mai 2008 beschloss die Eigentümergemeinschaft die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Jahr 2007. Die Einzelabrechnungen der Beklagten enthalten unter der Bezeichnung „Abrechnung 2006“ Rückstände aus dem Jahr 2006 für die Wohnung und für den Stellplatz. Die Wohneigentümergemeinschaft hat demnach die Abrechnung für das Jahr 2006 noch einmal beschlossen.

Dies wurde von der Vorinstanz als rechtmäßig angesehen, obwohl es nach § 28 Abs. 5 Wohneigentumsgesetz (WEG) nicht zulässig sei, es handle sich jedoch nur um einen Abrechnungsfehler, der die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung unberührt lasse, so dass nur eine Anfechtung des Beschlusses möglich ist und keine Nichtigkeit.

I.              Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 09.03.2012 – Az.: V ZR 147/11 – entschieden, dass die Beklagten nicht verpflichtet sind, aufgrund der Abrechnung des Jahres 2007 die rückständigen Beträge für das Jahr 2006 zu bezahlen. Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt (vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 1107, 1108; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 89). Dem entspricht es, dass der Beschluss über eine Jahresabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt, sog. Abrechnungsspitze, anspruchsbegründend wirkt. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt. Dies gilt nicht nur für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse, sondern auch für Zahlungsverpflichtungen, die durch die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Vorjahre begründet worden sind. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, die Einbeziehung von Vorjahresrückständen in eine Jahresabrechnung stehe einem bloßen Abrechnungsfehler gleich und habe deshalb nur die Anfechtbarkeit, nicht aber die Nichtigkeit des Beschlusses über die Abrechnung zur Folge. Fehlt den Wohnungseigentümern hinsichtlich solcher abrechnungsfremden Positionen die Kompetenz, Zahlungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss zu begründen, hat deren Aufnahme in die Jahresabrechnung die Nichtigkeit des darauf bezogenen Teils des Beschlusses zur Folge, denn ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist nichtig, soweit er Regelungen enthält, die nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung und den Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung einer Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sind. Eine erneute Beschlussfassung über sie im Rahmen der Jahresabrechnung 2007 bedeutete deshalb die Neubegründung einer bestehenden Schuld der Beklagten durch Mehrheitsbeschluss. Hierzu fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz.

II.            Praxistipp

Die Wohneigentümerversammlung hat jährlich eine Abrechnung zu beschließen und aus dieser Abrechnung entsteht der Anspruch gegen den einzelnen Wohneigentümer auf Nachzahlung, falls die notwendig ist. Nicht bezahlte Rechnungen aus den vergangenen Jahren sind bereits beschlossen worden und können in dem bekannten Verfahren – Mahnverfahren, Zahlungsklage – geltend gemacht werden.