Die Klägerin des zugrunde liegenden Streitfalls ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Die Grundmiete betrug zunächst € 331,91 zuzüglich € 56,55  Betriebskostenvorauszahlungen und € 26,53 Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht.

Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt.

Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.

I. Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat nun in seinem Urteil vom 18.07.2012, Az.:  VIII ZR 1/11,  entschieden, dass  die Zahlungsklage und die rechtskräftige Verurteilung des Mieters zur Zahlung von Erhöhungsbeträgen keine Voraussetzung für fristlose Kündigung durch den Vermieter ist.

Der Vermieter darf einem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, nicht erst dann fristlos kündigen, wenn er den Mieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Dies entschied der Bundesgerichtshof.

II. Praxistipp

Mit diesem Urteil macht der Bundesgerichtshof deutlich, dass eben die Betriebskosten nicht ein Teil der Miete sind, sondern die Umlage für den Verbrauch von Heizung, Wasser etc. so dass das Urteil an sich nur konsequent ist. Für die Praxis ist dies eine begrüßenswerte Klarstellung.