I.              Sachverhalt

 

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger. Die vereinbarte Nettomiete beläuft sich auf € 625 monatlich. In der Mietwohnung traten Risse an den Bodenfliesen auf. Dies rügten die Beklagten mit zwei Schreiben. Mit Anwaltsschreiben wiesen die Beklagten erneut auf Schäden an den Bodenfliesen hin und kündigten für den Fall einer ausbleibenden Mängelbeseitigung die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens an. Entsprechend dieser Ankündigung minderten sie dann die Kaltmiete um 125 € monatlich (= 20 %) und leiteten ein selbständiges Beweisverfahren ein. Das dort erhobene Sachverständigengutachten bestätigte das Vorhandensein von Fliesenrissen und führte deren Auftreten auf einen mangelhaften Einbau des Fliesenbelags zurück.

Die Kläger nehmen die Beklagten auf Zahlung der einbehaltenen Minderungsbeträge nebst Zinsen in Anspruch.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter.

II.            Entscheidung

 

Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der im streitgegenständlichen Zeitraum einbehaltenen Miete bestehe nicht, weil die Beklagten die Miete gemäß § 536 BGB wirksam um 125 € monatlich gemindert hätten. Die Risse in den Bodenfliesen stellten einen Mangel der Mietsache dar, der – was zwischen den Parteien nicht streitig sei – grundsätzlich zu einer Minderung der Miete in Höhe des eingeklagten Betrags geführt habe.

Streitig war, wer die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht hat, der Mieter, oder zum Teil die Auffassung vertreten, dass der Vermieter die Verletzung der Anzeigepflicht beweisen müsse. Auch in der Rechtsprechung wurde diese Frage uneinheitlich beantwortet. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 05.12.2012 – BGH VIII ZR 74/12 – nun entschieden. Nach allgemeinen Grundsätzen trage die Beweislast für die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs derjenige, der diesen Anspruch geltend mache. Dies sei im Rahmen des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB der Vermieter, so der BGH und nicht der Mieter.

III.           Praxistipp

 

Der Vermieter hat den Sachverhalt zu beweisen, wenn er wegen der Unterlassung der Anzeige durch den Mieter von diesem Schadensersatz verlangen will. Für die Verletzung der Anzeigepflicht ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet.