Stichwort: Wohnraummietrecht

I. Sachverhalt

Im zugrunde liegenden Fall war die Fläche einer Mietwohnung im Mietvertrag mit 65 qm angegeben worden. Nach einer Lasermessung im Zuge von Bodenarbeiten stellte sich jedoch heraus, dass die Wohnung lediglich 52,83 qm groß war. Die Mieterin klagte aufgrund dessen auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Der Vermieter wiederum behauptete, der Mieterin habe wegen des langjährigen Wohnens Kenntnis von der tatsächlichen Größe gehabt. Sie könne daher ein Mietminderungsrecht nicht geltend machen. Das Amtsgericht Krefeld gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

II. Entscheidung

Der BGH hat sich in einer Reihe von Entscheidungen szu dieser Fragestellung bereits geäußert und auch dann, wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen, BGH, Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 133/03.

Das Landgericht Krefeld, Urteil vom 07.11.2012 – 2 S 23/12 – hat diese Rechtsprechung erneut  bestätigt und weicht die Fläche einer Mietwohnung von der vertraglich zugesicherten Fläche ab, so liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dieser Mangel berechtigt zu einer Mietminderung.

Das Landgericht Krefeld entschied damit gegen den Vermieter. Das Gerichts hat der Mieterin einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete nach der ungerechtfertigten Bereicherung zugestanden. Die Wohnung sei nämlich mangelbehaftet gewesen. Dies habe zu einer Minderung der Kaltmiete geführt. Die Mieterin sei nach Auffassung des Landgerichts mit ihrem Minderungsrecht auch nicht ausgeschlossen gewesen, weil sie die tatsächliche Größe der Wohnung gekannt habe. Denn dies hätte die Kenntnis der Kantenlänge aller Räume und der Raumhöhe vorausgesetzt. Diese Kenntnis habe der Mieter nicht schon aufgrund bloßen Ansehens bei Nutzung der Mieträume, sondern erst durch Nachmessen.

III. Praxistipp

Liegt eine vertraglich bindende Beschaffenheitsangabe bezüglich der Größe der Mietsache vor, so ist dies Vertragsbestandteil geworden, und der Mieter hat dann ein Anspruch gegen den Vermieter auf einen Ausgleichsanspruch wegen der zu viel gezahlten Miete. Probleme ergeben sich immer wieder, wenn die Fläche der Mietsache nur konkludent, d.h. ohne ausdrückliche Angabe, verabredet worden ist, da dann immer wieder fraglich ist, was konkret vereinbart worden ist.