Mit der Änderung des § 556 Abs. 3 BGB hat der Gesetzgeber angeordnet, dass dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung für seine Wohnung vorzulegen ist. Hintergrund dieser gesetzlichen Regelung ist das Klarstellungsinteresse sowohl für den Vermieter als auch den Mieter hinsichtlich der Betriebskosten, oder salopp gesagt „nach einem Jahr muss Klarheit bestehen“.

Trotz dieser Präzisierung sind nach wie vor einige Fragen offen und beschäftigen immer wieder die Gerichte.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wird zwischen formellen und materiellen Fehlern der Betriebskostenabrechnung unterschieden. Die Abgrenzung ist zum Teil sehr schwierig und bedarf oft der Unterstützung eines Rechtsanwaltes. Der Bundesgerichtshof hat allerdings entschieden, dass formelle Mängel, die nur einzelne Position betreffen, nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung führen, so dass dem Vermieter durchaus kleinere formelle Fehler unter laufen können, ohne dass die ganze Abrechnung falsch ist.

Der Gesetzgeber hat darüber hinaus in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB festgelegt, dass nach Ablauf der zwölf-monatigen Frist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist, es sei denn,  er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Als Beispiele werden immer wieder Gebührenbescheide für kommunale Grundsteuern herangezogen, denn der öffentlichen Hand gelingt es oft nicht, rechtzeitig die Bescheide dem Vermieter zu übersenden. In diesen Fällen ist die Zwölfmonatsfrist aufgehoben.

Der Mieter ist auch auf der anderen Seite gehalten, seinerseits innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen, welche Einwendungen er gegen die Abrechnung hat. Nach Ablauf dieser Frist ist es für ihn auch nicht mehr möglich, noch weiteres vorzutragen. Wie für den Vermieter gilt aber auch für den Mieter, dass nach dem Ablauf der zwölfmonatigen Frist er Einwendungen noch gelten machen kann, wenn er die Überziehung der zwölfmonatigen Frist nicht zu vertreten hat.

Insoweit hat der Gesetzgeber eine durchaus interessensgerechte Abwägung vorgenommen, um die Betriebskostenabrechnung einerseits zeitnah, andererseits aber auch, den möglichen Verzögerung angemessen, doch noch abrechenbar zu gestalten.