Stichwort: Wohnraummiete

I. Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter von Doppelhaushälften der Klägerin. Die Mietobjekte gehören zu einer in den zwanziger Jahren des letzten Jahrhundert errichteten Zechensiedlung, die bis zur Schließung der Zeche subventioniert und fast ausschließlich von Bergleuten bewohnt war. Die Siedlung besteht aus überwiegend älterer Bausubstanz im gleichförmigen Siedlungsstil und steht wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz. Im Jahr 2005 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel für eine Vielzahl ihrer Mietobjekte in der Zechensiedlung die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen abgewiesen. Es hat die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigen anhand des (einfachen) Mietspiegels ermittelt und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass diese niedriger als die bisher gezahlte Miete ist und somit kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung besteht. Das Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile abgeändert und den Klagen stattgegeben. Es hat sich auf ein Sachverständigengutachten gestützt, das ausschließlich Wohnungen der Klägerin aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen hat. 

II. Entscheidung

Der BGH hat, Urt. v. 3. 7. 2013 – VIII ZR 263/12 und VIII ZR 354/12, entschieden, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt.

III. Praxistipp

Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen, nur so ist der in der Lage die ortsübliche Vergleichsmiete herauszuarbeiten und damit eine Feststellung zu treffen. Es genügt eben nicht bei völlig gleichartigen Wohnungen einer bestimmten Siedlung diese zu vergleichen, sondern es müssen noch andere Wohnungen herangezogen werden.