Die klagende Verpächterin nimmt den Pächter aus einem Pachtvertrag auf Pacht in Höhe von 35.700 Euro in Anspruch. Der beklagte Pächter hält die Regelung im Vertrag: „Der Pächter hat das Inventar zu erhalten und entsprechend den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ersetzen. Er trägt auch die Gefahr des zufälligen Untergangs. Die ersatzweise angeschafften Inventarstücke sind Eigentum des Pächters“ für unwirksam. Er macht Minderungsansprüche geltend, da er in erheblichem Umfang Inventarstücke ersetzt habe. Er müsse die volle Pacht zahlen, obwohl das ursprüngliche Inventar größtenteils nicht mehr vorhanden und von ihm ersetzt worden sei. Die Verpächterin beruft sich auf die Bestimmungen des Vertrags und verteidigt sich zusätzlich damit, dass der Vertrag auch vorsehe, dass die Zurückgabe der Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses nicht das vom Pächter angeschaffte Inventar betreffe. Dieses dürfe der Pächter wegnehmen. Der Beklagte wird in I. Instanz verurteilt. Er legt Berufung ein.[divider]

I. Entscheidung

Die Berufung bleibt erfolglos! Die Erhaltungs- und Ersetzungspflicht hat die Verpächterin wirksam auf den Pächter übertragen. Soweit grundsätzlich dem Pächter gemäß § 582 Abs. 1 BGB die Erhaltung des Inventars und gemäß § 582 Abs. 2 BGB dem Verpächter der Ersatz abgängiger Inventarstücke obliegt, handelt es sich um eine abdingbare Pflichtenverteilung. Dies wird auch durch § 582a Abs. 2 Satz 1 BGB bestätigt, wonach dem Pächter sogar die Pflicht zur Erhaltung und zum Ersatz des Inventars so übertragen werden kann, dass er auch das Risiko des zufälligen Untergangs zu tragen hat. Bestätigt wird dies durch einen Vergleich mit dem Mietrecht, wonach die Übertragung der Instandsetzungspflichten auf den Mieter dann wirksam ist, soweit sich diese nur auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind, BGH, IMR 2006, 1021. Das Oberlandesgericht Celle verweist in seinem Urteil vom 22. 03. 2012 – Az.: 2 U 127/11, darauf, dass der Pächter auch das finanzielle Risiko der Instandsetzungspflicht kalkulieren kann. Er kennt das vorhandene Inventar und damit die zu erwartenden Kosten, was ein geringeres Risiko darstellt als die Instandsetzungspflicht an einem Gebäude, dessen Instandsetzungspflicht nicht kalkulierbar ist. Im konkreten Fall kommt hinzu, dass bei Vertragsende der beklagte Pächter das Inventar wegnehmen oder verkaufen kann. Die Investitionen gehen nicht vollständig verloren.

II. Praxishinweis

Bei derartigen Klauseln sollte bei der Vertragsgestaltung vorsichtig formuliert werden. Bei einem Pachtvertrag kann auch die Inventarersetzung auf den Pächter verlagert werden. Es empfiehlt sich, in einer Inventarliste das Inventar vollständig zu erfassen. Eine zusätzliche Fotodokumentation schadet nicht und hilft, Streit zu vermeiden. Im Mietvertrag sollte bei der Vertragsgestaltung der Geschäftsraummiete beachtet werden, dass sich die Pflicht nur auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Den Parteien ist auch hier zu raten, auf aussagekräftige Übergabeprotokolle zu achten, um Streit zu vermeiden. Viele Beweiserhebungen „kreisen“ um die Frage, wie sah es zu Beginn aus?