Stichwort: Wohnraummietrecht
I. Sachverhalt
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Mit Schreiben vom 07.01.2011 wurden sie seitens des Vermieters aufgefordert, mit Wirkung zum 01.08.2011 der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete zuzustimmen. Die Beklagten stimmten nicht zu. Mit der Klage nimmt der Vermieter die Beklagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klägers stattgegeben.
II. Entscheidung
Der Vermieter hat die Möglichkeit, vom Mieter eine Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem sich aus § 558 BGB ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2013.Die Rechte des Mieters, insbesondere das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, würden hierdurch nicht unzulässig beschnitten, BGH, Az.: VIII ZR 280/12 und BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12. Das Sonderkündigungsrecht liegt daher auch bei späterer Mieterhöhung als in § 558b BGB vor.
Die vom BGH zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Begehre der Vermieter die Mieterhöhung – wie hier – erst zu einem späteren als dem in § 558b BGB genannten Zeitpunkt (hier zum 01.08.2011), sei § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier bis zum 31.07.2011) die Möglichkeit offen bleibe, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30.09.2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch für weitere zwei Monate (hier August und September 2011) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibe .
III. Praxistipp
Ohne die Sonderkündigung gilt die erhöhte Miete für den Mieter. Der Mieter werde durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers war nach der Entscheidung des BGH wirksam und hat zur Folge, dass die Beklagten, die von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs. 1 S. 1 BGB keinen Gebrauch gemacht hätten, ab 01.08.2011 die – der Höhe nach unstreitige – erhöhte Miete schulden.
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