Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kläger. Mit einem Schreiben forderten die Kläger die Beklagte unter Benennung von sieben vergleichbaren Wohnungen auf, einer Erhöhung der Miete zuzustimmen. Die Mieten von sechs der von den Klägern benannten Wohnungen liegen über diesem Betrag, bei einer der Vergleichswohnungen liegt die Miete dagegen zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete.

Mit ihrer Klage haben die Kläger Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung begehrt.

 

I.              Entscheidungsgründe

Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB habe der Vermieter, der zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen Bezug nehme, zur Wirksamkeit seines Erhöhungsverlangens mindestens drei Wohnungen zu benennen. Wenn der Vermieter mehr als drei Vergleichswohnungen benenne, sei den gesetzlichen Anforderungen genüge getan, wenn die Entgelte für mindestens drei Vergleichswohnungen über der verlangten Miete lägen oder dieser zumindest entsprächen. Es komme dann auf die Umstände des Einzelfalles an, ob der Zweck des Begründungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllt sei. Lasse sich aus den Angaben im Erhöhungsverlangen aus der Sicht eines verständigen Mieters die Überzeugung gewinnen, dass die geforderte Miete die auf dem Markt üblicherweise gezahlten Mieten jedenfalls nicht übersteige, dann sei der Zweck des Begründungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllt. Gebe ein Vermieter – wie hier – zusätzlich zu sechs Vergleichswohnungen, deren Miete die geforderte Miete übersteige, noch eine einzige weitere Wohnung an, für die ein die bisherige Miete übersteigendes, aber unterhalb der verlangten Miete liegendes Entgelt gezahlt werde, ergebe sich daraus bei verständiger Betrachtung nicht, dass lediglich die niedrigste Miete ortsüblich sei. Die übrigen sechs Vergleichsmieten, von denen wiederum fünf nur geringfügig differierten, verlören hierdurch nicht ihre Überzeugungskraft.

II.            Praxistipp

Das Mieterhöhungsverfahren ist ein streng formalisiertes Verfahren. Es muss

– der richtige Vermieter

– dem richtigen Mieter

– in der richtigen Form

– mit der richtigen Begründung.

ein Mieterhöhungsverlangen zukommen lassen. Hinsichtlich der Begründung enthält § 558a Abs. 2 BGB beispielhaft eine Aufzählung von möglichen Begründungsmitteln, mit denen der Vermieter die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzuweisen versuchen kann. Diese haben eine durchaus ganz unterschiedliche Qualität. Während bei einem qualifizierten Mietspiegel die Wahrscheinlichkeit sehr hoch ist, dass die angegebenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergeben, nimmt diese Wahrscheinlichkeit bei den anderen Begründungsmitteln immer weiter ab. Am wenigsten aussagekräftig ist die Benennung von Vergleichswohnungen. Es ist theoretisch möglich, dass die Mieten der benannten Wohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergeben, es ist aber eben doch eher unwahrscheinlich.

Für die Praxis bedeutet die Entscheidung, dass eine weitere formelle Hürde gefallen ist. Die Fälle, in denen der Vermieter mehr als die drei gesetzlich verlangten Vergleichswohnungen benennt, sind schon nicht so häufig, aber die bei denen dann auch noch eine der Mieten niedriger als die verlangte Miete ist, ist wahrscheinlich doch sehr selten.