Der Mieter hatte das mit einem Vorder- und einem Hinterhaus bebaute Grundstück durch Vertrag vom Vermieter gemietet. Bei Abschluss des Mietvertrages war allein das Hinterhaus nutzbar, während das Vorderhaus noch nicht saniert war.

In einer Zusatzvereinbarung vom gleichen Tage heißt es unter anderem:

„Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die in der beigefügten Liste aufgeführten Arbeiten in der vorgegebenen wertmäßigen Größenordnung bis zum 31. Dezember 2005 ausführt. Die Verrechnung des Wertes erfolgt unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von 5,5% mit der monatlichen Miete…“ Die von dem Mieter in der Folgezeit vorgenommenen Arbeiten, die sie unter Einsatz eines Sparvermögens von 35.000 € sowie in Eigenleistung unter Mitwirkung von Familienangehörigen und Freunden getätigt haben will, sind im Einzelnen streitig. Nachdem der Mieter unter Hinweis auf die von ihm vorgenommenen Arbeiten und die mit den Vermietern getroffenen Vereinbarungen eine Mietzahlung an den Vermieter verweigert hatte, kündigte dieser das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Mieten fristlos und wiederholte die Kündigung nochmals in der eingereichten Klage.

I.              Entscheidungsgründe

Voraussetzung für die Berücksichtigungsfähigkeit eines abwohnbaren Baukostenzuschusses als Mietvorauszahlung so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 15. 02.2012 – VIII ZR 166/10,  ist zum einen, dass er mit der Abrede geleistet wird, dass die als Vorauszahlung zu erbringenden Leistungen vom Mieter in dieser Eigenschaft, nämlich mit Rücksicht auf das Mietverhältnis, aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden sollen. Zum anderen müssen – unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise – die erbrachten Leistungen tatsächlich, wenn auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwandt worden sein, und zwar – bei der auch insoweit gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise – aus dem eigenen Vermögen des Mieters. Das Gericht geht daher davon aus, dass die beschriebenen Baumaßnahmen unter Mitwirkung der Familie und des Freundeskreises durchgeführt worden sind und zu der Finanzierung wurden die Ersparnisse sowie Geldzuwendungen aus dem Kreis der Familie eingesetzt.

II.            Praxistipp

In einem solchen Fall ist es dringend notwendig, den Baufortschritt konkret zu dokumentieren und den Vermieter regelmäßig darüber zu informieren. Der Bundesgerichtshof hat sich deshalb mit der Angelegenheit beschäftigen müssen, da die Gerichte – wie schon so oft – an die Darlegungsbeweislast des Klägers erhebliche Anforderung gestellt haben, die der Mieter nicht erbringen konnte. Der Mieter muss eben die tatsächlichen Geld-, Sach- und Arbeitsleistungen konkret dokumentieren können.