Der Bundesgerichtshof hatte über die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung bei einem Wohnraum Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu entscheiden und die Rechte des Vermieters gestärkt.
Die Kündigung des Vermieters war gestützt auf die städtebaulichen und gebäudetechnischen Mängel des Gebäudes, eine im Osten Deutschlands nicht sehr seltene Situation.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass der Vermieter zu Recht klagen konnte denn die geplanten Baumaßnahmen an dem Haus stellten eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen.
In einem ähnlichen Fall hatte das Amtsgericht Halle/Saale dies noch anders bewertet : Für ein im Jahre 1890 erbautes Haus, das als eines der wenigen Häuser in dem Quartier noch saniert werden musste, hatte das Amtsgericht diese Verwertungskündigung abgelehnt.
Das Objekt in Halle befand sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand, denn seit dem Bau des Gebäudes sind keine Sanierungsmaßnahmen mehr durchgeführt worden.
Nach dem Kauf des Hauses durch den Investor hat sich der Vermieter bemüht mit den drei Mietparteien eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen und die beiden anderen Mieter haben sich neuen Wohnraum gesucht.
Nur der damalige Beklagte, der einzige verbliebene Mieter verlangte bis zu € 5.000.- für einen Umzug, was angesichts der Miete in Höhe von unter € 100.- und der Größe des Objektes von ca. 45 m² völlig unverhältnismäßig war. Er verweigerte schlicht den Auszug und wollte Geld.
Das Haus aus dem Jahre 1890 konnte nur einheitlich und in einem Verfahren saniert werden, da die gesamten Wasserrohrleitungen aus Blei bestanden, der Fußboden in der Nachbarwohnung war mittlerweile über 2 cm abgesunken und das Haus musste daher völlig entkernt werden. Die Heizungsanlage stammt ebenso aus der Bauphase des Hauses. Die Sanierungsarbeiten stellten sich schwieriger dar, als ursprünglich angenommen.
Der Begriff der wirtschaftlichen Verwertung ist in § 573 Abs. 2 Ziffer 3 BGB leider nicht definiert, jedoch wird eine Sache wirtschaftlich verwertet, wenn der ihr innewohnende materielle Wert realisiert wird. Dies geschieht in erster Linie durch Verwertung und Veräußerung ( BVerfGE 79, 283, 289).
Die Rechtsprechung war zu diesem Thema recht unterschiedlich und es war zum einen bereits fraglich, ob Sanierungsarbeiten und Modernisierungsarbeiten generell zur Kündigung eines Mietverhältnisses berechtigen (LG Frankenthal WM 1991, 171; AG Konstanz WM 1989, 225; LG Köln WM 1989, 255). Der BGB-Gesetzgeber hat diese Frage bereits bei Ausarbeitung des BGB ausführlich erörtert und ausdrücklich entschieden, dass umfangreiche Reparaturen nicht zur Kündigung berechtigen sollen (Motive II, 418). Dieser Meinung ist im Wesentlichen zu folgen, und auch der moderne Gesetzgeber folgte, indem er dem Vermieter mit den §§ 541a und 541b BGB a.F. die Möglichkeiten an die Hand gab, auch bei bestehendem Mietverhältnis Sanierungsarbeiten und Modernisierungsarbeiten durchzuführen.
Im konkreten Fall in Halle/Saale war der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wurden. Bei dieser wirtschaftlichen Verwertung sind nicht die künftigen Vorteile aus der modernisierenden Umbaumaßnahme des Anwesens zu berücksichtigen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die Kläger als Vermieter gegenwärtig Nachteile aus dem Objekt erleiden, wenn der alte bauliche Zustand, aufrechterhalten bliebe (LG Aachen WM 1991, 495; LG Karlsruhe WM 1991, 168).
Der Bundesgerichtshof hat in dieser Frage nunmehr Klarheit geschaffen.