Stichwort: Wohnraummietrecht
I. Sachverhalt
Im zu entscheidenden Fall ging es um eine Wohnung in einem Haus, das durch den Krieg beschädigt worden war und 1952 wiederaufgebaut worden war. Der Mieter hatte dort seit 1985 eine Wohnung gemietet. Im Jahre 2003 ließ der Vermieter in der über der Wohnung des Mieters gelegenen, bereits seit mehreren Jahrzehnten als Wohnung genutzten Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, durch die statt dieser einen Wohnung nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Dazu wurden Arbeiten am Estrich durchgeführt. Der Mieter beanstandete eine unzureichende Schallisolierung und zahlte die Miete unter Vorbehalt.
II. Entscheidung
Der BGH, Urteil vom 5.6.2013 – Az.: VIII ZR 287/12 – hat zunächst seine Auffassung wiederholt, wonach für die Ermittlung des Soll-Zustandes in den Fällen fehlender Parteivereinbarung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist. Das bedeutet vom Ausgangspunkt her, dass hier der Schallschutz aus dem Jahre 1952 geschuldet wurde. Es geht also um die Frage, welchen Tritt- aber auch Luftschallschutz die Mietsache aufweisen muss, wenn die Parteien dazu, wie in der Regel, keine ausdrücklichen Vereinbarungen getroffen haben.
Zu einer anderen Beurteilung hätte man nur dann kommen können, wenn man in dem Aus- und Umbau aus dem Jahre 2003 eine so prägende Umgestaltung gesehen hätte, dass damit auch der einzuhaltende technische Zustand des Gebäudes sich verändert hätte. Genau das hat der BGH – abweichend von der Entscheidung des Berufungsgerichts – anders beurteilt.
Entscheidend war dabei für den BGH, dass diese Maßnahme von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her – anders als der erstmalige Ausbau eines Dachgeschosses für eine Wohnnutzung – mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar ist. Eine solche Maßnahme hat keine nachhaltige Auswirkung auf die Gebäudesubstanz.
Nach Ansicht des BGH finden, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen in einem älteren Gebäude vornimmt, nur dann die zur Zeit der Durchführung dieser Maßnahmen geltenden, den Tritt- und Luftschallschutz betreffenden DIN-Normen und nicht die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe Anwendung, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Sanierung vergleichbar ist.
III. Praxistipp
Letztendlich bleibt den Mietvertragsparteien und dabei insbesondere den Mietern nur die wenig realistische Möglichkeit, einen bestimmten Zustand mietvertraglich zu vereinbaren. Wenn dies nicht erfolgt ist, werden die Gerichte nur noch sehr eingeschränkt einen Mangel der Mietsache bejahen.
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