Stichwort: Wohnraummietrecht

I. Fragestellung

Seit der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 wird die Frage diskutiert, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen Kündigungsausschlussvereinbarungen in der Wohnraummiete zulässig sind.

II. Entscheidung

Ausgangspunkt der Rechtsprechung ist dabei zunächst immer die Frage, in welcher Form die Vereinbarung getroffen wurde. Für Individualvereinbarungen gelten andere Regeln als für Formularverträge.

Individualvertraglich sind Kündigungsausschlussvereinbarungen sehr weitgehend möglich – auch nur zu Lasten des Mieters. Ein beiderseitiger Kündigungsausschluss kann im Wege einer Individualvereinbarung auch für einen Zeitraum von zehn Jahren vereinbart werden.

Enger sind die Grenzen bei formularvertraglichen Vereinbarungen. Grundsätzlich ist aber auch nach Ansicht des BGH ein formularvertraglicher Kündigungsausschluss zulässig und verstößt nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB. Voraussetzungen hierfür sind aber:

1. Der Kündigungsausschluss darf in der Regel nur maximal vier Jahre gelten.

2. Der Kündigungsausschluss gilt für Vermieter und es darf nur das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden.

Deshalb führt der Ausschluss aller oder einzelner außerordentlicher fristgerechter Kündigungstatbestände zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung insgesamt. Solche außerordentlichen fristgerechten Kündigungsgründe kommen in der Wohnraummiete z.B. im Fall des Todes des Mieters, der Versagung einer Untermieterlaubnis oder nach Modernisierungen oder Mieterhöhungen in Betracht.

III. Praxistipp

Klare Formulierungen sind aber wichtig. Es würde also nichts schaden, das Wort „ordentliche“ Kündigung in dem Mietvertrag zu erwähnen. Auch die Vereinbarung einer Staffelmiete zusammen mit einem Kündigungsausschluss muss eindeutig sein und jeden Zweifel über die Möglichkeit anderer Mieterhöhungen ausschließen.