Stichwort: Wohnraummietrecht

I. Sachverhalt

In vielen Mietverträgen sind Schönheitsreparaturklauseln enthalten. Typischerweise wird ein so genannter Fristenplan vereinbart, nachdem im Regelfall zum Beispiel nach 5 oder 7 Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind. Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die so genannte Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens eine prozentualen Anteil an Renovierungskosten für seine Mietzeit zahlt. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist und wenn sie nicht auf starren Fristen fußt.

II. Entscheidung

Die sogenannte Quotenklausel für Schönheitsreparaturen in Mietverträge ist unwirksam, hat der Bundesgerichtshofes nunmehr am 29.05.2013 entschieden, Az.: VIII ZR 285/12 und damit eine weitere Klausel zu den umstrittenen Schönheitsreparaturen gestrichen. Von einer Quotenklausel spricht man, wenn der Mietvertrag eine Formulierung wie “Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts” enthält. Dann soll der Mieter anteilig einen Ausgleich zahlen, wenn er früher auszieht.

Der Bundesgerichtshof hat die Quotenklauseln nun dann für unwirksam erklärt, wenn sie Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten, etwa „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.“ Diese Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen. So kann die Klausel dahingehend verstanden werden, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt oder dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben bzw. die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu verlangen.

III. Praxistipp

Bei den Schönheitsreparaturen könnte folgende Grundklausel vereinbart werden:

„Der Mieter hat die laufenden Schönheitsreparaturen, auf eigene Rechnung selbst oder durch Dritte, auszuführen. Sie umfassen in der Regel das Tapezieren bzw. Anstreichen der Wände und der Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenstern und Außentüren von innen sowie das Shampoonieren der Teppichböden.“

Darauf aufbauend sollte dann eine Quotenklausel vereinbart werden, die insbesondere eine Kombination der Quotenklausel mit der voranzustellenden Grundklausel ergibt und deutlich macht, dass die Quotenklausel dann eingreift, wenn die Schönheitsreparatur nicht fällig geworden ist. Dies ist der Fall, wenn die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kostenquote sich nach dem Verhältnis der seit der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen verstrichen Zeit zu den nach dem weichen Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen üblichen Zeiträumen zu ermitteln ist.

Die Höhe der vom Mieter zu zahlen Quote richtet sich danach, wann die letzten Schönheitsreparaturen von ihm oder in seinem Auftrag durch Dritte ausgeführt wurden und wann die nächsten Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan üblicherweise vorzunehmen wären.