Stichwort: Gewerberaummietrecht

I. Sachverhalt

Der Vermieter vermietete Räumen zum Betrieb einer Anwaltskanzlei und verlangte vom Mieter die Zahlung der Kaution, nachdem er das Grundstück verkauft hatte. Der Anwalt hatte Bundesschatzbriefe zur Sicherheit an den Vermieter verpfändet. Als diese fällig wurden, bat er um Freigabe, die der Vermieter auch erklärte. Trotz Aufforderung leistete er jedoch keine neue Sicherheit. Im Veräußerungsvertrag verpflichtete sich der verkaufende Vermieter, die fehlende Kaution geltend zu machen.

II. Entscheidung

Nach dem auch im Gewerberaummietrecht anwendbaren § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Davon werde auch der Anspruch auf Leistung der Mietsicherheit erfasst. Zwar werden von § 566 BGB nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen, weshalb der Erwerber nicht in Rechte und Pflichten eintritt, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Um solche außerhalb des Mietverhältnisses liegende Ansprüche handelt es sich aber bei der Mietkaution nicht.

Entscheidend sei der materielle Gehalt der Vertragsbestimmung. Dieser sei bei einer Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren. Sie diene der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und sei deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Soweit hinsichtlich des Rückzahlungsanspruchs teilweise anders argumentiert werde, ändere das in diesem Fall nichts. Im vorliegenden Fall war die zunächst geleistete Kaution aufgrund der Pfandfreigabeerklärung des Veräußerers an den Mieter zurückgeflossen. Die Erwerberin konnte deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten.

Im Übrigen enthalte § 566a BGB jetzt eine Sonderregelung, nach der der Erwerber kraft Gesetzes in die durch eine vom Mieter geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintritt und der Veräußerer nach Mietvertragsende – ohne die Einschränkung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB – weiterhin subsidiär für die Rückerstattung der geleisteten Sicherheit haftet. Diesem Anspruch auf Stellung einer Kaution stehe auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigentumswechsels fällig war. Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Von der Zäsur werden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche erfasst, die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind. Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertragung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.

Es war bisher streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht. Der XII. Zivilsenat hat diese Streitfrage ausdrücklich offengelassen. Nach dem Revisionsverfahren zugrundezulegenden Sachverhalt hatte der Veräußerer unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den Mieter mehr. In einem solchen Fall geht der Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 566 BGB in vollem Umfang auf den Erwerber über.

III. Praxistipp

Für die Praxis bedeutet dies, dass in den Veräußerungsfällen sehr viel wert auf die Regelungen hinsichtlich der Mietkaution zu legen ist. Zunächst ist sehr genau zu dokumentieren, welche Sicherheiten geleistet wurden und welche nicht und welche der geleisteten Sicherheiten an den Erwerber übergeben wurden. Dann ist zu regeln, was mit den Ansprüchen auf Zahlung der nicht geleisteten Kaution geschehen soll. Werden sie ggf. zur Sicherheit zusätzlich an den Erwerber abgetreten oder nicht? Wer soll die Ansprüche geltend machen, und wird derjenige ggf. ermächtigt, den Anspruch auch im Namen des jeweils anderen geltend zu machen? Nur so können alle Schwierigkeiten beiseite geräumt werden.

Dann sollte auf keinen Fall vergessen werden, Regelungen zu treffen, die den Veräußerer vor einer Inanspruchnahme durch den Mieter auf Rückzahlung zu schützen, die ja subsidiär weiter besteht. Im Ergebnis besonders effektiv sind dreiseitige Vereinbarungen unter Einbeziehung des Mieters. Darauf besteht aber kein Anspruch. Wenn diese nicht möglich sind, bedarf es anderer Sicherungsmittel für den Veräußerer, z.B. eine Bürgschaft, ein Grundpfandrecht oder die nur gemeinsame Verfügung über die Mietsicherheit.