Wohnraummiete in Berlin: Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2013; Großer und geräumiger Balkon; Einbau einer modernen Heizungsanlage bei Umstellung auf Fernwärme

Problem / Sachverhalt

Zwischen den Parteien des Rechtsstreits war die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete von 501,01 € um 45,72 € auf 546,73 € nach § 558 Abs. 1 BGB streitig. Der Kläger verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Diese beträgt, wie das erkennende Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt hat, 555,15 € monatlich (5,64 €/qm) und wurde an Hand des damals noch geltenden Berliner Mietspiegels 2013 ermittelt. Die Wohnung wurde in das Rasterfeld K 1 einsortiert, die eine Spanne von 4,25 €/qm bis 7,00 €/qm, und damit ein Mittelwert von 5,30 €/qm ausweist. In der Spanneneinordnung wurde die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) unstreitig als negativ bewertet und die Merkmalsgruppe 2 (Küche) als neutral eingestuft, so dass sie weder wohnwertmindernde noch wohnwerterhöhende Merkmale aufweist. Die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) wurde dann vom Amtsgericht positiv bewertet, da ein großer und geräumiger Balkon mit einer Grundfläche von mehr als 4 m² vorliegt, was ebenfalls zwischen den Parteien unstreitig war. Das Amtsgericht hat die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) positiv bewertet, da es feststellte, dass ein wohnwerterhöhendes Merkmal, der Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 01.07.1994, vorlag, wobei unerheblich war, dass zwischenzeitlich eine Umstellung auf Fernwärme vorgenommen worden ist, und die Klägerin seit Oktober 2004 nicht mehr Eigentümerin der Heizungsanlage ist. Das AG Berlin-Mitte hat, als erste Instanz, in seinem Urteil vom 19.06.2014 – 25 C 29/14 -, der Klage auf Erhöhung der Nettokaltmiete stattgegeben. Hiergegen wurde beim zuständigen Landgericht Berlin Berufung eingelegt.

Entscheidung

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 09.02.2015 – 67 S 299/14 – die Berufung zurückgewiesen und hinsichtlich der Merkmalsgruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) nähere Ausführungen vorgenommen.

Zunächst einmal wurden die Entscheidungen des Landgerichts Berlin zu früheren Mietspiegeln, in deren jeweiligen Orientierungshilfen das Merkmal „großer, geräumiger Balkon“ konkretisiert worden war, bestätigt, wenn der Balkon eine Grundfläche von mehr als 4 m² ausweist (LG Berlin, Urt. v. 15.10.2010 – 63 S 110/10;  LG Berlin, Urt. v. 03.02.2009 – 67 S 411/08 = GE 2010, 204). Das erkennende Gericht wies aber darauf hin, dass die Größe des Balkons unabhängig von der Wohnungsgröße ist und bestätigte hiermit seine frühere Rechtsprechung (LG Berlin, Urt. v. 03.02.2009 – 67 S 411/08 = GE 2010,204).

Hinsichtlich der Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) wies das Landgericht darauf hin, dass das wohnwerterhöhende Merkmal des Einbaus einer modernen Heizungsanlage nach dem 01.07.1994 vorlag und machte deutlich, dass es unerheblich sei, dass die Versorgung zwischenzeitlich auf Fernwärme umgestellt worden und die Klägerin nicht mehr Eigentümerin der Anlage ist. Im Unterschied zu den früheren Entscheidungen, die von der Beklagten vorgelegt wurden, liegt im konkreten Fall eine Veränderung der Heizungsanlage vor, und nicht nur lediglich der Anschluss der vorhandenen Wärmeversorgung an ein Fernwärmenetz. Die Klägerin hat mit entsprechenden Investitionen eine Modernisierung der Heizungsanlage vorgenommen, so dass es auf die später eingetretene Veränderung im Rahmen der Versorgung und der Eigentumsverhältnisse nicht mehr ankäme. Der Vermieter beseitigte das ursprünglich vorhandene Ausstattungsmerkmale nicht nachträglich.

Praxishinweis

 Das Landgericht Berlin hat zum einen seine bisherige Rechtsprechung zu einem großen und geräumiger Balkon bestätigt und darauf hingewiesen, dass dies unabhängig von der jeweiligen Wohnungsgröße als eigenständiges Merkmal anzusehen ist. Zum anderen hat das erkennende Gericht deutlich gemacht, dass wohnwerterhöhend der Einbau einer Heizungsanlage nach dem 01.07.1994 erfolgt sein muss und dass es keine Rolle spielt, wenn die Heizungsanlage in der Form eines Contracting auf einen anderen Eigentümer übergeht. Entscheidend ist für das Landgericht Berlin, wie sich der tägliche Umgang mit der Heizungsanlage für den Mieter darstellt, so dass auf die tatsächliche Gebrauchsfähigkeit der Mietsache, § 535 Abs. 1 S. 1 BGB, abgestellt wird.