Der Landesgesetzgeber hat in Sachsen-Anhalt die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern bis Ende 2015 nach § 47 Abs. 4 Landesbauordnung angeordnet, sodass nunmehr der Bundesgerichtshof die Frage zu entscheiden hatte, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst, mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldung, ausgestattet hat.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 200/14 – den Leitsatz aufgestellt, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit führt, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat.
Der Entscheidung ist zuzustimmen, denn der Einbau von Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Eine Unbilligkeit ist damit für den Mieter angesichts der geringen eigenen „vergeblichen“ Aufwendungen in aller Regel nicht verbunden. Die Entscheidung bringt Klarheit in allen Rechtsfragen, die im Zusammenhang mit dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen auftauchen können. Die Modernisierungs-maßnahme hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits aus eigener Initiative mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat – für die Praxis wohl der wichtigste Aspekt der Entscheidung.
Eine förmliche Modernisierungsankündigung ist wegen der Geringfügigkeit der Maßnahme („Bagatellmaßnahme“) entbehrlich. Ausreichend, aber auch erforderlich ist eine formlose Mitteilung an den Mieter mit einer Frist von etwa zwei Wochen.
Die Umlegung der Wartungskosten stellen nach der Definition des § 1 Abs. 1 S. 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 BetrKV Betriebskosten dar, weil sie laufend entstehen und mit Instandhaltung oder Instandsetzung nichts zu tun haben. Im Katalog des § 2 Nr. 1 bis Nr. 16 BetrKV sind sie allerdings nicht enthalten. Auch die Nr. 17 des Katalogs hilft hier nicht weiter, weil „sonstige Betriebskosten“ nur dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und konkret bezeichnet sind. Das empfiehlt sich für die Rauchwarnmelder-Wartungskosten auf jeden Fall, eventuell auch nur vorsorglich. Sind sie im Mietvertrag nicht genannt, obwohl die Entstehung dieser Kosten bei Abschluss des Mietvertrages bereits sicher zu erwarten war, scheidet eine Umlegung auf die Mieter aus. Eine „Lückenschließung“ im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrages kommt nur für „Altverträge“ in Betracht, bei deren Abschluss der Vermieter noch nicht mit einer gesetzlichen Verpflichtung zum Einbau der Geräte zu rechnen brauchte oder zu einem freiwilligen Einbau noch nicht entschlossen war und deshalb kein Anlass für die Aufnahme der Wartungskosten als „sonstige Betriebskosten“ in die Betriebskostenklausel des Mietvertrages bestand. Dann – und nur dann – ist der Mietvertrag durch eine Regelung zu ergänzen, wie sie redliche Parteien nach Treu und Glaube, § 242 BGB, getroffen hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten. Das Ergebnis ist dann nicht zweifelhaft: Die Wartungskosten sind umlegbar, weil sie durch eine Maßnahme, die in erster Linie dem Schutz der Bewohner der Mietwohnung dient, veranlasst sind, weil sie auf einer gesetzlichen Pflicht oder bei freiwilligem Einbau auf einer vernünftigen, nachvollziehbaren Entscheidung des Vermieters beruhen und weil es sich nur um einen geringen, letztlich kaum ins Gewicht fallenden Betrag handelt.
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