Das Bundesjustizministerium plant mit dem Referentenentwurf zur Modernisierung des Mietrechtes die Regelung von vier mietpolitischen Fragestellungen, die durch die aktuelle Diskussion, nicht nur zum Mietrecht, sondern zu den Fragen der Energiereserven und des Klimawandels in der aktuellen Diskussion sind.

Zu den wichtigsten Zukunftsaufgaben im Wohnungsmarkt gehört die energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes angesichts immer knapper werdender Energiereserven und des ständigen Klimawandels.

Der Gesetzgeber wird aber auch ein Zeichen setzen gegen das „Mietnomadentum“, also gegen jene Mieter, die morgens unbekannten Ortes verschwunden sind und ihrer Zahlungspflicht bewusst nicht nachkommen wollen.

Schließlich soll zum Schutz der Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nach dem „Münchner Modell“, nachdem ein ordentliches Kündigungsrecht bislang auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter gestützt werden kann, der Schutz des Mieters verbessert werden.

Geregelt wird auch die Leistung der Kaution.

1.      Duldung von Erhaltungs-und Modernisierungsmaßnahmen

Der Gesetzgeber plant ein neues Kapitel für die Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, §§ 555a – 555e BGB, und wird diese Vorschriften mit der Mieterhöhung nach Modernisierung §§ 559 – 559b BGB abstimmen. Mit der Einführung eines neuen Tatbestandes der „energetischen Modernisierung“ soll dies geschaffen werden. Hierunter versteht man Maßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz und zum Klimaschutz von Wohnungen beitragen sollen. Konkret bedeutet dies für den Mieter, dass ordnungsgemäß durchgeführte energetische Modernisierungen nicht zu einer Mietminderung führen und daher vorbehaltlos durch den Mieter zu dulden sind.

Die formalen Anforderungen an die Begründungen, die das Gesetz kennt, werden gesenkt und zugleich wird in dem Referentenentwurf klargestellt, welche Rechtsfolgen fehlerhafter Modernisierungsankündigung für das Mieterhöhungsverfahren haben.

Es bleibt aber bei der bewährten Regelung, dass die Miete gemindert werden kann, wenn die Modernisierung zur Beeinträchtigung des Mietgebrauches führt. Es ändert sich auch nichts bei der bekannten Regelung, dass die Kosten nach § 559 Abs. 1 BGB in Höhe von 11 % auf die Miete umgelegt werden können.

2.      Effizienter und kostengünstigere Räumung

Die von der Praxis entwickelte sogenannte „Berliner Räumung“ wird vom Gesetzgeber auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Der Vermieter hat in Zukunft die Möglichkeit einer auf die bloße Besitzverschaffung beschränkte Räumung als gleichwertige Alternative zur  klassischen Räumung, § 885a ZPO,  vornehmen zu können. Der Vermieter erspart sich dadurch die hohen Transport-und Lagerkosten für das Räumungsgut, da die Gegenstände des Mieters in der Wohnung verbleiben und er nur die Schlüssel erhält.

Auch das Problem, dass eine Räumung darin scheitert, dass der Gerichtsvollzieher in der Wohnung eine weitere Person vorfindet, die bisher dort unbekannterweise wohnt, wird vom Gesetzgeber geregelt, indem er die Möglichkeit einräumt, dass in Zukunft im Wege des einstweiligen Rechtsschutz nach § 940a ZPO gegen diesen Mieter kurzfristig ein Titel erlangt werden kann. Gerade in der täglichen Praxis kommt es immer wieder vor, dass die Mietsache kurzfristig weitergegeben wird und der Gerichtsvollzieher dann mit leeren Händen zum Vermieter zurückkehren muss.

3.      Umwandlung von Miet-in Eigentumswohnungen

Der Gesetzgeber unterbindet in Zukunft die Umgehung des Kündigungsschutzes, dass bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem „Münchner Modell“, ein ordentliches Kündigungsrecht bislang auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter gestützt werden kann.

4.      Leistung der Kaution

Mit der geplanten Ergänzung des § 551 Abs. 2 um einen neuen Satz 3 will der Gesetzgeber klarstellen, dass die weiteren Kautionszahlungen zusammen mit den anstehenden Mietzahlungen fällig sind.

5.      Kritik

Leider hat der Gesetzgeber sich nicht der des Problems des §§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB angenommen, der bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund die Möglichkeit der Unwirksamkeit der Kündigung dann vorsieht, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle – Jobcenter oder Sozialamt – sich entsprechend verpflichtet.

Der Mieter, der zweimal nicht bezahlt hat, erhält durch diese Regelung bei einer fristlosen Kündigung eine Bewährungschance, nicht aber bei einer fristgerechten Kündigung, die sich auf den gleichen Sachverhalt stützen kann. Dieses Problem wird in Zukunft weiterhin dazu führen, dass neben der außerordentlich fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung gegenüber dem Mieter erklärt werden muss, falls er zweimal nicht bezahlt hat.