Die Mietvertragsparteien hatten im Mietvertrag 2002 vereinbart, dass eine Staffelmiete gelten soll, wonach sich die Miete um jährlich 3% staffeln sollte. Einzelheiten sollten auf der Rückseite der Hausordnung geregelt werden. Dort war eine Staffelung vom 01.09.2003 bis 01.09.2012 unter Angabe der jeweils ab dem jeweiligen Zeitpunkt zu zahlenden Miete angegeben. Am Schluss hieß es: „Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.08.2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3%.“
I. Entscheidungsgründe
Die Entscheidung befasst sich mit der Frage, welche Rechtsfolgen es hat, wenn eine Staffelmietvereinbarung teilweise wirksam und teilweise unwirksam ist. Nach Ansicht des Bundesgerichtshof vom 15.02.2012 – Az.: VIII ZR 19//11 – ist die Staffelmietvereinbarung zumindest für die ersten zehn Jahre wirksam. Maßstab sind hier die §§ 134, 139 BGB.
Das ist eine gemäß § 139 BGB zu beurteilende Frage. Danach ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn „nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.“ Es stellte sich nun die Frage, welche Auswirkungen eine über zehn Jahre hinausgehende Laufzeit hat. Bereits hier hat der Senat entschieden, dass gemäß § 139 BGB nur der die Zehn-Jahres-Frist übersteigende Teil teilunwirksam ist. Unerheblich ist dabei, ob es sich um eine formularvertragliche Vereinbarung oder eine individualvertragliche Vereinbarung handelt.
Es sei offensichtlich, dass die Mietvertragsparteien die Staffelmietvereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Offenbleiben könne dabei, ob die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, die erhöhte Miete auch für die weiteren Jahre in einem Geldbetrag angegeben oder die Staffelmietvereinbarung auf die ersten zehn Jahre beschränkt hätten, da es vorliegend nur um die ersten zehn Jahre ging. Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um 3% einig waren, spreche auch nichts dafür, dass sie für die ersten zehn Jahre, in denen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Steigerungsbeträge vereinbart hätten als sie tatsächlich vereinbart haben. Ebenso wenig ist anzunehmen, dass die Parteien auf eine Staffelmietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten.
II. Praxistipp
Für die Praxis bedeutet dies, dass letztendlich das immer noch gerade Erlaubte wirksam ist. Das will der Gesetzgeber bei Formularklauseln ja gerade verhindern, aber bei Individualklauseln ist das die gesetzliche Wertentscheidung.