1. Sachverhalt
Die Parteien streiten um die Kosten für Schönheitsreparaturen, da die Parteien unterschiedlicher Meinung sind sowohl zur Frage der Wirksamkeit der streitgegenständlichen formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel unter Verwendung des Begriffs „regelmäßig“ , im Zusammenhang mit der Zeitspanne, innerhalb derer Schönheitsreparaturen seitens des Mieters durchzuführen sind, als auch die Frage, ob hinsichtlich der verwendeten Klausel von einer Gesamtunwirksamkeit der übrigen Schönheitsreparaturklausel auszugehen ist.
2. Entscheidung
Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats müssen vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113 Rn. 12-14 mwN). Dabei spricht nach der Rechtsprechung des Senats für das Vorliegen eines in dem vorstehend genannten Sinne flexiblen Fristenplans, wenn die Klausel eine Einschränkung enthält, wonach die vorgesehenen Fristen etwa – wie hier – lediglich für den Regelfall oder für einen „im Allgemeinen“ entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (vgl. Senatsurteile vom 5. April 2006 – VIII ZR 106/05, aaO Rn. 13, und VIII ZR 163/05, WuM 2006, 306 Rn. 15; vom 13. Juli 2005 – VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 unter II 2; vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778 Rn. 17).
Der Senat des Bundesgerichtshofes hat sich in diesem Zusammenhang auch schon mit der formularvertraglichen Verwendung des Begriffs „regelmäßig“ bei Fristen für Schönheitsreparaturen befasst, Senatsurteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632. Diesem Senatsurteil lag eine Schönheitsreparaturklausel zugrunde, wonach die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit „regelmäßig nach Ablauf“ bestimmter, nach Art der Räume gestaffelter Fristen seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen waren. Der Senat hat diese Klausel für wirksam erachtet und zur Begründung ausgeführt, sie beinhalte keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichte den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ innerhalb der genannten Fristen auszuführen, Senatsurteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, aaO Rn. 12.
3. Praxistip
Eine im Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach eine Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln etc. regelmäßig nach sechs Jahren erforderlich ist, ist aus der maßgeblichen Sicht des durchschnittlichen, verständigen Mieters auch bei mieterfeindlichster Auslegung so zu verstehen, dass es sich bei ihr um eine feste Frist handelt, die zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führt.
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