Stichwort: Wohnraummietrecht

I. Sachverhalt

Der Mieter hatte eine Wohnung im Umland einer Großstadt gemietet. Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Das Erhöhungsverlangen hat er mit dem Mietspiegel der Großstadt begründet und von dessen Werten einen Abzug von 30% vorgenommen.

II. Entscheidung

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 13.11. 2013, Az.: VIII ZR 413/12, ist die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung unzulässig, weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Die Begründung mit dem Mietspiegel der benachbarten Stadt genüge den formellen Anforderungen des § 558a BGB nicht; denn dieser Mietspiegel sei auch unter Berücksichtigung des vorgenommenen Abschlags von 30% nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die, in der Gemeinde im Umland gelegene Wohnung geeignet.

III. Praxistipp

Das Mieterhöhungsverfahren ist ein sehr formalisiertes Verfahren. Neben den materiellen Tatbestandsvoraussetzungen des § 558 BGB nämlich Einhaltung der Jahressperrfrist und der Kappungsgrenze und der Nichtüberschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss der Vermieter seinen Anspruch in einem formell ordnungsgemäßen Verfahren gemäß § 558a BGB geltend machen. Anschließend wiederum gibt es diverse Fristen, die aufeinander abgestimmt sind. Fehler in der ersten Stufe  dem Mieterhöhungsverfahren haben Konsequenzen für die zweite Stufe die Zustimmungsklage.

Die gemäß § 558 a BGB erforderliche Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür sei erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Auch wenn an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen, so ist auch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs in formeller Hinsicht erforderlich, dass das Erhöhungsverlangen Tatsachen enthält, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet – in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.